نصائح قبل الاستثمار

لقد أصبح عالم الاستثمار العقاري ضرورة حتمية لابد منها ولم يعد من الممكن دخول أي استثمار عقاري أو مشروع ما دون أن تتم دراسة هذا المشروع من الناحية الاقتصادية بشكل دقيق ومفصل واحتواء تقريباً جميع الجوانب الممكنة من أجل هذا الاستثمار وما يرتبط به من أجل تحديد الربح الممكن حصده من هذا الاستثمار أو المشروع لا سيما أن المال بالوقت الراهن وللأسف أصبحت عصب الحياة والمحرك الأساسي لأي مشروع سواء خاص أو عام .

طرق تجاوز المشاكل التي قد تحصل خلال عملية الاستثمار العقاري

  1. دعم قرارات تسيير عمليات البناء .
  2. التنبؤ للربح المحتمل لقرارات الاستثمار المالي أو العقاري ( هل هذا الاستثمار جيد أم لا )
  3. المقارنة ما بين الامكانيات الاستثمارية الممكنة ( شراء هذا العقار أو وضع استثمارات مالية فيه أو حتى شراء سندات ضمن هذا العقار)
  4. التنبؤ للسيولة المالية أو للعادات الربحية من أجل المستثمر أو صاحب رأس المال
  5. تحديد أو الضبط الدقيق للمدة الاستثمارية الصحيحة ( تحديد التوقيت المناسب لبيع عقار أو استثماره)
  6. مقارنة الربح الأفضل بين الشراء أو الأجار أو الاستثمار

المشاكل التي قد تصادفنا خلال عملية الاستثمار العقاري :

  1. ما هي البيانات المهمة التي يجب أن تجمع من أجل تقدير الاستثمار ؟
  2. بأي فترة زمنية يجب أن تجرى هذه التقديرات والحسابات من أجل الاستثمار ؟
  3. التقدير الصحيح للسيولات المالية المتدفقة أو الريعية الربحية لصاحب رأس المال .

أشكال وأسس الاستثمار العقاري :

إن الشكل التالي يبين أشكال وأسس هذا الاستثمار .

أما بالنسبة لطرق الدفوعات المادية فيمكن أن أوضحها بالشكل التالي :

مفاتيح الشبكة السابقة :

a0 : هي عبارة عن الدفعة المالية الممثلة للاكتتاب على المشروع وكلف البدء به ومتفرقات تشمل الكلف الادارية والسمسرة والضرائب.

at : هي عبارة عن الكلف الجارية خلال فترة الاستثمار أو المشروع من كلف ادارية وصيانة وتأمين وتحديث وماإلى ذلك.

et : هو عبارة عن جميع العائدات المادية الناتجة عن التأجير للعقار أو أجور استثمار العقار بأوجه أخرى.

Rn : هي العائدات التي يتم حسابها عند انهاء المشروع أو الاستثمار .

أما من تحت السيولات المالية الغير مباشرة فيمكن التمييز بين ثلاثة أشكال وهي :

  • اعادة استخدام الفائض المالي الناتج عن الفرق بين العائدات المالية من الاستثمار والدفوعات المالية ضمنه ويتم اعادة هذا الاستخدام على الأوجه التالية :
    • ايداعها بالبنك والحصول على الفائدة المتعلقة بها ( بالطبع أنا كمسلم لا أوافق بتاتاُ هذا البند)
    • اعادة استثمار الفائض :
      • ضمن نفس المشروع
      • أو ضمن مشروع آخر
      • أو ضمن خطة استثمارية مالية
    • ضرائب
    • دفوعات ادارية غير متعلقة بالمشروع

أما طرق حساب الاستثمار العقارية والنتائج التي سوف تعود بها في حال توظيف الاموال ضمن المشروع فإن وحسب الطريقة الحديثة يمكن أن أحدد هذه الطرق على النحو التالي :

طريقة قيمة رأس المال :

من أهم ما تراعيه هذه الطريقة مايلي :

  • تراعي فقط السيولات المادية المباشرة للاستثمارات
  • يكون الاستثمار ناجحاً فقط عندما تكون نتيجة حساب هذه الطريقة أكبر من الصفر Co > 0
  • عند وجود عدة استثمارات فإن الاستثمار الأفضل هو صاحب القيمة الأعلى حسب هذه الطريقة
  • نتائج هذه الطريقة تتعلق بقيمة الفائدة فعندما تزداد الفائدة تنقص قيمة الربح
  • يتم تسوية الفائص المالي أو العجز وفقاً لعامل الخصم او الفائدة

 

طريقة قيمة الفائدة الداخلية :

تعتمد هذه الطريقة على ايجاد قيمة الفائدة التي تكون من اجلها قيمة رأس المال صفر

الطريقة الحديثة – طريقة حساب الخطة المالية الكاملة .

هذه الطريقة تعتمد على تحديد قيمة رأس المال عند انتهاء فترة الاستثمار والتي تحدد ما اذا كان الاستثمار ناجحاً أم لا وعليه فإنه من الممكن مقارنة عدة مشاريع استثمارية والمشروع ذو القيمة النهائية الأعلى يكون الأنجح.

ويمكن حساب قيمة الفائدة المثالية من هذه الطريقة والتي تزيد من نمو رأس المال الخاص وتحدد هذا النمو.

وعند مقارنة عدة مشاريع استثمارية فالمشروع ذو الفائدة الأعلى يكون الأنجح استثمارياً.

 

المهندس حسام الدين مكيًة – بتصرف